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<br><p>In recent years, many economists have recognized that the lack of
effective real estate laws can be a significant barrier to investment
in many developing countries. In most societies, rich or poor, a
significant fraction of the total wealth is in the form of land and
buildings.</p>
<p>In most advanced economies, the main source of capital used by
individuals and small companies to purchase and improve land and
buildings is mortgage loans
(or other instruments). These are loans for which the real property
itself constitutes collateral. Banks are willing to make such loans at
favorable rates in large part because, if the borrower does not make
payments, the lender can foreclose
by filing a court action which allows them take back the property and
sell it to get their money back. For investors, profitability can be
enhanced by using an off plan or pre-construction strategy to purchase at a lower price which is often the case in the pre-construction phase of development.</p>
<p>But in many developing countries there is no effective means by
which a lender could foreclose, so the mortgage loan industry, as such,
either does not exist at all or is only available to members of
privileged social classes.</p><br>In a mortgage by legal charge, the debtor remains the legal owner of
the property, but the creditor gains sufficient rights over it to
enable them to enforce their security, such as a right to take
possession of the property or sell it.
<p>To protect the lender, a mortgage by legal charge is usually
recorded in a public register. Since mortgage debt is often the largest
debt owed by the debtor, banks
and other mortgage lenders run title searches of the real property to
make certain that there are no mortgages already registered on the
debtor&#39;s property which might have higher priority. Tax liens,
in some cases, will come ahead of mortgages. For this reason, if a
borrower has delinquent property taxes, the bank will often pay them to
prevent the lienholder from foreclosing and wiping out the mortgage.</p>
<p>This type of mortgage is common in the United States and, since 1925, it has been the usual form of mortgage in England and Wales (it is now the only form - see above).</p>
<p>In Scotland, the mortgage by legal charge is also known as standard security.</p><br>