<p style="margin-bottom: 0cm;"><a href="http://www.noss123.com/">http://www.noss123.com/</a></p>
<br><br><p>The owner/user, owner, and renter comprise the demand side of the
market, while the developers and renovators comprise the supply side.
In order to apply simple supply and demand analysis to real estate
markets a number of modifications need to be made to standard
microeconomic assumptions and procedures. In particular, the unique
characteristics of the real estate market must be accommodated. These
characteristics include:</p>
<ul><li>Durability - Real estate is durable. A building can last for
decades or even centuries, and the land underneath it is practically
indestructible. Because of this, real estate markets are modeled as a
stock/flow market. About 98% of supply consists of the stock of
existing houses, while about 2% consists of the flow of new
development. The stock of real estate supply in any period is
determined by the existing stock in the previous period, the rate of
deterioration of the existing stock, the rate of renovation of the
existing stock, and the flow of new development in the current period.
The effect of real estate market adjustments tend to be mitigated by
the relatively large stock of existing buildings.</li><li>Heterogeneous - Every piece of real estate is unique, in terms of
its location, in terms of the building, and in terms of its financing.
This makes pricing difficult, increases search costs, creates information asymmetry
and greatly restricts substitutability. To get around this problem,
economists (beginning with Muth (1960)) define supply in terms of
service units, that is, any physical unit can be deconstructed into the
services that it provides. Olsen (1969) describes these units of
housing services as <i>an unobservable theoretical construct</i>.
Housing stock depreciates making it qualitatively different from a new
building. The market equilibrating process operates across multiple
quality levels. Further, the real estate market is typically divided
into residential, commercial, and industrial segments. It can also be
further divided into subcategories like recreational, income
generating, area, historical/protected, etc.</li><li>High Transaction costs - Buying and/or moving into a home costs much
more than most types of transactions. These costs include search costs,
real estate fees, moving costs, legal fees, land transfer taxes, and
deed registration fees. Transaction costs for the seller typically
range between 1.5 - 6% of the purchase price.</li></ul><br>